강남 집값의 딜레마 : 똘똘한 한 채 전략, '토허제'에도 통할까?
최근 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되었습니다. 이는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담동(일명 '잠·삼·대·청')의 토허제 해제 이후 한 달 만에 이루어진 정책 번복으로, 불과 한 달 사이 급등한 아파트 가격을 잡기 위한 조치입니다.
이번 조치로 인해 단기적으로는 거래량 감소와 가격 상승세 둔화가 예상되나, 풍선효과 발생과 장기적 효과에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 이 글에서는 토허제 재지정의 배경과 예상되는 영향에 대해 종합적으로 분석해보겠습니다.
토허제 재지정 및 확대의 배경과 목적
아파트 가격 급등과 투기성 거래 증가
서울시와 국토교통부는 2025년 3월 19일, 강남3구와 용산구 전체 아파트를 대상으로 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 이는 지난 2월 일부 지역의 토허제 해제 이후 불과 한 달 만에 이루어진 조치입니다. 국토부와 서울시가 공동으로 매수자 특성을 분석한 결과, 강남 3구를 중심으로 갭투자 비율이 2월에 상승하며 투기성 거래 증가 신호가 포착되었습니다.
오세훈 서울시장은 "부동산은 시민의 삶과 직결된 문제이며, 주택 시장의 불안 요인을 사전에 차단하기 위해 정책적 대응이 불가피하다고 판단했다"고 밝혔습니다. 실제로 토허제 해제 이후 '잠·삼·대·청' 지역의 집값은 평균 3.7% 상승했으며, 강남 3구 집값이 동시에 20억원을 상회한 것은 집값이 고점이던 2021년 11월 이후 3년 3개월 만의 일이었습니다.
토허제의 의미와 규제 내용
토지거래허가구역(토허제)이란 부동산 투기를 방지하고 가격 안정을 위해 특정 지역의 부동산 거래를 제한하는 제도입니다. 토허제가 적용되면 해당 지역에서 부동산을 구매할 때 지자체의 허가를 받아야 하며, 2년의 실거주 의무가 부여됩니다. 특히 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'가 제한되기 때문에 투기 목적의 매매를 억제하는 효과가 있습니다.
이번 토허제 재지정 대상은 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트로, 약 2,200개 단지·40만 가구에 이릅니다. 정부는 시장 안정이 이루어지지 않을 경우 지정 기간을 연장하고, 시장 과열이 지속될 경우 마포구, 성동구, 강동구 등 인근 지역까지 확대 지정을 검토하겠다고 밝혔습니다.
토허제 지정에 따른 시장 영향 분석
단기적 효과: 거래량 감소와 가격 상승세 둔화
전문가들은 이번 조치로 인해 단기적으로 투기 수요가 억제되고 가격 상승세가 둔화될 것으로 전망합니다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "단기적으로 이번 정책은 투기 수요를 억제하고 가격 상승을 둔화시키는 효과를 가져올 것"이라며 "특히 강남·서초·송파·용산 내 매매 수요가 감소할 것"이라고 말했습니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "집값 상승을 주도하던 강남권과 용산구 일대가 토허구역으로 규제되면서 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 수요나 포모(FOMO, Fear Of Missing Out) 수요가 당분간 줄고 거래 시장도 주춤할 것"으로 전망했습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "과거 경험을 볼 때 이런 정책이 나오면 거래가 위축되고 가격 상승세도 둔화할 수밖에 없다"고 말했습니다.
풍선효과: 인근 지역으로의 투자 수요 이동
토허제 지정으로 인해 규제 대상에서 제외된 인근 지역으로 투자 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생할 가능성이 높습니다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "일부 갭투자 수요자들은 규제 불확실성과 확산 가능성을 우려해 마포구, 강동구, 성동구 등으로 이동할 가능성이 높다"고 분석했습니다.
함영진 랩장은 "서울 주택 구매 수요는 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 한강 변 등으로 분산할 가능성이 있다"며 "영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회하는 풍선효과의 가능성이 열려 있다"고 지적했습니다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "금리인하가 되면 묶여있는 지역은 수요가 못 들어가더라도 마용성(마포·용산·성동) 중 용산 빼고 마포구와 성동구로 들어갈 수 있다"고 말했습니다.
임대차 시장 영향: 전월세 가격 상승 우려
토허제 지정과 함께 금융 규제가 강화되면서 매입 수요가 임대차 시장으로 전환될 가능성도 있습니다. 김효선 수석전문위원은 "핵심 지역의 임대차 매물 잠김 현상이 심화되고, 이에 따른 임대차 비용 상승도 예상된다"고 설명했습니다.
함영진 랩장은 "은행이 차주의 상환력을 꼼꼼히 살피게 되고 오는 7월 스트레스 DSR 3단계 시행으로 차주별 대출총액이 줄어드는 현상이 야기되면 매입수요가 임대차 시장에 머물면서 임대료 상승은 꾸준할 전망"이라고 말했습니다. 이는 실수요자들의 주거 안정에 악영향을 미칠 수 있는 요소입니다.
토허제의 장기적 효과 및 한계
가격 안정화의 한계: 공급 부족과 수요 집중
전문가들은 토허제만으로는 장기적인 가격 안정화에 한계가 있다고 지적합니다. 함영진 랩장은 "토지거래허가구역 지정이 9월 30일까지로 한시적인 데다, 서울 분양시장의 낮은 공급 진도율, 2026년 서울 준공물량 감소, 봄 이사 철 전·월세 가격 상승 등이 이어진다면 강남권 등의 매매가를 하향 조정 수준까지 끌어내기엔 한계가 있을 것"이라고 분석했습니다.
김효선 수석전문위원은 "최근 강남3구와 용산구의 과열은 허가구역 해제 때문이 아니라 공급 부족 속에서 수요가 특정 지역으로 쏠리면서 발생한 희소성 효과로 해석해야 한다"고 설명했습니다. 특히 초고가 아파트가 몰린 반포·한남동의 경우 "당장 매도자들이 급한 상황이 아니고, 영끌(영혼까지 끌어모은 대출)로 사 이자 부담에 물건을 내놓는 사람도 없으며, 대부분 부채 비율이 낮다"는 점에서 집값 급등이 크게 잡히지 않을 수 있다고 분석했습니다.
정책 일관성 문제와 신뢰도 하락
한 달 만에 뒤집힌 정책에 대해 전문가들은 정책의 일관성이 부족하다고 지적합니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정책이 예측 가능해야 시장의 혼선을 막을 수 있다"고 말하며, 최근 몇 년간 토허제가 시행되었다가 해제되고 다시 지정되는 반복적인 과정이 신뢰도를 떨어뜨리고 있다고 비판했습니다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "지정 요건에 해당하면 지정하고 해제 요건이 되면 해제하는 엄격한 법 집행이 필요하다"며 "지금처럼 정치적 판단이 작용하면 적절한 해제 시기를 놓쳐 이 같은 사태를 부르게 된다"고 지적했습니다.
역풍선효과와 해제 후 상황 전망
일부 전문가들은 토허제 해제 후에 나타날 수 있는 '역풍선효과'에 대해 우려를 표합니다. 억눌렸던 대기 수요가 급격히 풀리면서 가격이 상승할 수 있으며, 이는 단순한 '원상복구'에 그치지 않고 추가적인 급등을 초래할 수 있다는 것입니다.
고준석 교수는 "토허제 시행 후 거래량은 감소하겠지만 신고가는 오히려 막을 수 없다"며 "지난 5년간 토허제 지역에서 신고가가 더 많이 나왔던 점을 고려하면 이번 조치도 집값을 잡기보다는 상승을 촉진하는 요인이 될 것"이라고 말했습니다. 서진형 교수는 "6개월 이후 토허제 해제 여부가 가장 관건이 될 것"이라며 이번 토허제 해제 후 집값 상승의 학습효과가 재현될 수 있다고 지적했습니다.
결론: 부동산 시장 안정화를 위한 균형 잡힌 접근 필요
종합적인 정책 방향 모색 필요
토허제 재지정 및 확대 지정은 단기적으로 가격 상승세를 둔화시키는 효과가 있을 것으로 예상되지만, 장기적인 시장 안정화를 위해서는 보다 종합적인 접근이 필요합니다. 윤지해 수석연구원은 "토허제의 실효성을 높이려면 공급 확대와 대출 규제 정책이 균형을 이뤄야 한다"고 강조했습니다.
김인만 부동산경제연구소 대표는 "토허구역 지정만으로 집값이 하락하지 않는다"며, "단기적으로 거래량이 줄어들 뿐, 오히려 시장 불확실성을 키울 가능성이 있다"고 지적했습니다. 보다 장기적인 시각에서 대책을 마련할 필요성을 강조했습니다.
정책의 예측 가능성과 시장 신뢰 회복이 중요
부동산 시장 안정화를 위해서는 정책의 예측 가능성과 일관성이 중요합니다. 잦은 규제 변경은 시장의 혼란을 가중시키고 정책 신뢰도를 저하시킬 수 있습니다. 서진형 교수의 지적처럼 명확한 기준에 따른 엄격한 법 집행이 필요합니다.
토허제와 같은 매수억제정책뿐만 아니라 주택 공급 확대, 임대차 시장 안정화 정책 등이 함께 추진되어야 근본적인 부동산 시장 안정화를 이룰 수 있을 것입니다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 팀장이 언급했듯이 "시장 사이클을 지켜보고, 가격 조정 여부를 판단하는 것이 더 합리적"이라는 점에서 시장 상황에 맞춘 유연하면서도 일관된 정책 운용이 중요합니다.